Immobilienmakler in Besigheim
Historische Altstadt auf einem Felssporn am Zusammenfluss von Neckar und Enz, mit Weinbergen bis an den Ortsrand.
Besigheim als Wohnort
Besigheim liegt auf einem Felssporn zwischen Neckar und Enz und hat eine geschlossene historische Altstadt. Fachwerk, die beiden Stadttürme und die Weinberge ringsum prägen das Ortsbild.
Für den Immobilienmarkt bedeutet die historische Substanz zweierlei: außergewöhnliche Objekte mit hohem Reiz — und Denkmalschutz, der Sanierungen aufwendiger macht. Wer in der Altstadt kauft, sollte vorher wissen, was baurechtlich möglich ist und was nicht.
Der Immobilienmarkt in Besigheim
Der Ort profitiert von der Lage zwischen Ludwigsburg und Heilbronn; Stuttgart und Heilbronn sind mit dem Regionalzug direkt erreichbar. Für Käufer, die Platz und Charakter suchen und dafür ein paar Kilometer mehr fahren, ist Besigheim eine naheliegende Adresse im nördlichen Landkreis.
Ein Sonderthema ist der Denkmalschutz. Für Baudenkmäler – also nach Landesrecht geschützte Gebäude – entfällt die Pflicht, beim Verkauf einen Energieausweis vorzulegen, nur noch bis zum 31. Dezember 2026; ab dem 1. Januar 2027 gilt sie auch für Baudenkmäler (§ 79 Abs. 4 Gebäudemodernisierungsgesetz, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Energetische Sanierungen sind nur eingeschränkt möglich. Beides gehört offen ins Verkaufsgespräch — Käufer erfahren es ohnehin, und zwar besser von uns als von der Denkmalbehörde.
Die Lagen im Überblick
- Altstadt auf dem Felssporn
- Fachwerk und Denkmalschutz, außergewöhnliche Objekte, entsprechend selten und beratungsintensiv.
- Bahnhofsbereich
- Gute Anbindung Richtung Stuttgart und Heilbronn, überwiegend Geschosswohnungsbau.
- Neubaugebiete am Hang
- Ein- und Zweifamilienhäuser jüngeren Datums mit Blick über die Flusstäler.
- Ottmarsheim
- Der ländlich geprägte Stadtteil, eine Exklave nordöstlich der Kernstadt.
Anbindung
Regionalbahnhalt an der Frankenbahn: Züge nach Stuttgart und Heilbronn annähernd im Halbstundentakt; Anschluss an die A81 über Mundelsheim oder Ludwigsburg.
Einwohner: rund 12.000 (Statistisches Landesamt BW, Stand 31.12.2025)
Worauf es beim Verkauf in Besigheim ankommt
Besigheim verkauft sich über das Ortsbild — und genau darin liegt die Aufgabe. Ein Objekt in oder nahe der Altstadt zieht Interessenten von weit her an, auch aus Stuttgart und Heilbronn. Diese Käufer sind emotional angesprochen, prüfen aber genau, was baulich erlaubt ist. Bei denkmalgeschützten Gebäuden gehören die Auflagen deshalb von Anfang an offen auf den Tisch: was verändert werden darf, was nicht, und welche steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten dafür bestehen. Wer das erst auf Nachfrage liefert, verliert Vertrauen; wer es mitliefert, verkauft schneller und zu einem besseren Preis.
Was Ihre Immobilie wert ist, klären wir in einer kostenlosen Immobilienbewertung in Besigheim: online in wenigen Minuten oder vor Ort in rund einer Stunde — unverbindlich, auch wenn Sie danach nicht verkaufen. Wie Vergleichspreise in eine Bewertung einfließen, erklärt unser Ratgeber zum Vergleichswertverfahren.
Unsere Provision fällt nur an, wenn tatsächlich verkauft wird. Wer sie in welcher Höhe trägt, erklärt unser Ratgeber zur Maklerprovision. Den Energieausweis übernehmen wir bei einem Verkaufsauftrag kostenfrei.
Immobilien in Besigheim: aktuelle Angebote
Alle aktuellen Objekte finden Sie in der Gesamtübersicht.
Was beim Kauf zum Kaufpreis dazukommt, erklärt unser Ratgeber zur Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg.
Häufige Fragen zu Besigheim
Was ist beim Kauf eines denkmalgeschützten Hauses in Besigheim zu beachten?
Bauliche Veränderungen und energetische Sanierungen brauchen die Zustimmung der Denkmalbehörde, was Umbauten aufwendiger und teurer macht. Für Baudenkmäler – also nach Landesrecht geschützte Gebäude – entfällt die Pflicht, beim Verkauf einen Energieausweis vorzulegen, nur noch bis zum 31. Dezember 2026; ab dem 1. Januar 2027 gilt sie auch für Baudenkmäler (§ 79 Abs. 4 Gebäudemodernisierungsgesetz, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Sanierungskosten an Baudenkmalen lassen sich steuerlich absetzen — bei Selbstnutzung über zehn Jahre bis zu 9 Prozent jährlich (§ 10f EStG), bei Vermietung nach § 7i EStG.
Ist Besigheim günstiger als Ludwigsburg?
Eine amtliche Vergleichszahl gibt es nicht: Besigheim gehört zum Gemeinsamen Gutachterausschuss bei der Stadt Besigheim, Ludwigsburg zum Gutachterausschuss Ludwigsburg und Umgebung. Die Bodenrichtwerte beider Städte können Sie in BORIS-BW kostenlos vergleichen. In den Altstadtlagen bestimmt nach unserer Erfahrung ohnehin die Seltenheit der Objekte den Preis mehr als die Ortslage.
Was kostet eine Immobilienbewertung in Besigheim?
Nichts — die kostenlose Immobilienbewertung in Besigheim ist bei uns unverbindlich, auch wenn Sie sich anschließend gegen einen Verkauf oder gegen uns entscheiden. Eine erste Einschätzung erhalten Sie online in wenigen Minuten; den belastbaren Angebotspreis legen wir nach einer Besichtigung vor Ort, die rund eine Stunde dauert, gemeinsam fest.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für Besigheim?
Zuständig ist der Gemeinsame Gutachterausschuss bei der Stadt Besigheim. Er ist seit 2021 für zehn Städte und Gemeinden im nördlichen Landkreis zuständig; die aktuellen Bodenrichtwerte gelten zum Stichtag 01.01.2025. Bodenrichtwerte lassen sich kostenlos in BORIS-BW abfragen, dem Bodenrichtwert-Portal der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg. Der Bodenrichtwert beschreibt nur den Boden — den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung ermitteln wir kostenlos.
BORIS-BWZuständiger GutachterausschussKostenlose Immobilienbewertung
Sind Sie regelmäßig in Besigheim tätig?
Ja. Besigheim liegt im Landkreis Ludwigsburg und gehört seit Jahren zu unserem festen Einzugsbereich. Wir kennen die Lagen, die Baujahrsstruktur und die Preisunterschiede zwischen den Ortsteilen — genau das macht bei der Bewertung den Unterschied zu einem überregionalen Anbieter aus.
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Die Angaben zu Ort, Lagen und Marktlage geben, soweit nicht mit Quelle gekennzeichnet, unsere Einschätzung aus der Praxis seit 1987 wieder und sind keine Wertermittlung für ein einzelnes Objekt — diese hängt immer vom konkreten Grundstück, Zustand und Zeitpunkt ab. Erstellt unter Einsatz künstlicher Intelligenz und redaktionell geprüft. Aktualisiert: .
Was ist Ihre Immobilie in Besigheim wert?
Kostenlose Bewertung, unverbindlich und ohne Verpflichtung — von einem Makler, der die Lagen vor Ort kennt.