Die Grunderwerbsteuer fällt bei jedem Eigentumswechsel an einem Grundstück an. Den Steuersatz legt jedes Bundesland selbst fest — in Baden-Württemberg beträgt er seit November 2011 fünf Prozent des Kaufpreises.
Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro sind das 25.000 Euro, die zusätzlich zum Kaufpreis aufzubringen sind. Weil Banken diesen Betrag in der Regel nicht mitfinanzieren, gehört er zum Eigenkapital, das ein Käufer mitbringen muss — ein Punkt, der bei der Finanzierungsplanung regelmäßig unterschätzt wird.
Stand 2026 und was geplant ist
Der Steuersatz in Baden-Württemberg liegt 2026 unverändert bei 5,0 Prozent. Grüne und CDU haben in ihrem Koalitionsvertrag für die Jahre 2026 bis 2031 (Mai 2026) Erhöhungen der Grunderwerbsteuer ausgeschlossen.
Geplant ist außerdem der „HeimVorteil BW“: Familien sollen beim Ersterwerb von selbst genutztem Wohnraum die Grunderwerbsteuer erstattet bekommen. Das ist bislang nur ein Vorhaben. Bis zum 24. September 2026 ist uns dafür weder ein Gesetz noch eine Förderrichtlinie bekannt — wer jetzt kauft, sollte die volle Steuer einplanen.
Grunderwerbsteuer nach Kaufpreis
Die Steuer beträgt 5,0 Prozent der Gegenleistung, in der Regel also des beurkundeten Kaufpreises ohne mitverkauftes Inventar:
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer (5,0 %) |
|---|---|
| 300.000 € | 15.000 € |
| 400.000 € | 20.000 € |
| 500.000 € | 25.000 € |
| 600.000 € | 30.000 € |
Wer zahlt, und wann
Steuerschuldner sind nach dem Gesetz beide Vertragsparteien gesamtschuldnerisch. In der Praxis regelt jeder Kaufvertrag, dass der Käufer die Steuer trägt — das ist bundesweit die Regel und auch im Raum Ludwigsburg üblich.
Der Ablauf ist festgelegt: Der Notar meldet den beurkundeten Kaufvertrag beim Finanzamt an. Das Finanzamt erlässt daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid, der binnen eines Monats zu zahlen ist. Nach Zahlung stellt es die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung aus — ohne dieses Dokument trägt das Grundbuchamt den Eigentumswechsel nicht ein. Wer nicht zahlt, wird also schlicht nicht Eigentümer.
Wann keine Grunderwerbsteuer anfällt
Das Grunderwerbsteuergesetz kennt mehrere Ausnahmen (§ 3 GrEStG), die in der Praxis regelmäßig vorkommen:
- Erbschaft und Schenkung
- Erbt oder erhält jemand eine Immobilie geschenkt, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Stattdessen greift gegebenenfalls die Erbschaft- oder Schenkungsteuer mit ihren eigenen Freibeträgen. Bei einer Schenkung unter Auflage — etwa gegen Übernahme eines Kredits — kann für den Wert der Auflage Grunderwerbsteuer anfallen.
- Miterben bei der Nachlassteilung
- Übernimmt ein Miterbe bei der Aufteilung des Nachlasses ein Grundstück aus dem Erbe, ist dieser Erwerb steuerfrei (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
- Verkauf unter Verwandten in gerader Linie
- Übertragungen zwischen Eltern und Kindern oder Großeltern und Enkeln sind befreit, ebenso an Stiefkinder und an die Ehegatten dieser Personen. Zwischen Geschwistern gilt die Befreiung dagegen nicht.
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner
- Übertragungen zwischen ihnen sind befreit — auch im Rahmen einer Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung.
- Bagatellgrenze
- Übersteigt der für die Steuer maßgebliche Wert 2.500 Euro nicht, wird keine Steuer erhoben. Das betrifft in der Praxis vor allem kleine Grenzflächen und Wegeanteile.
Die Bemessungsgrundlage legal senken
Besteuert wird die Gegenleistung für das Grundstück — nicht alles, was im Kaufvertrag steht. Bewegliches Inventar, das mitverkauft wird, gehört nicht dazu und darf im Vertrag gesondert ausgewiesen werden: Einbauküche, Markise, Sauna, Gartenhaus, Photovoltaikanlage in bestimmten Konstellationen.
Bei einer mit 20.000 Euro angesetzten Einbauküche spart der Käufer in Baden-Württemberg 1.000 Euro Grunderwerbsteuer. Der Wert muss allerdings realistisch sein und im Zweifel belegbar — etwa durch die ursprüngliche Rechnung abzüglich Abnutzung. Finanzämter prüfen Inventarpositionen, die deutlich über etwa 15 Prozent des Kaufpreises hinausgehen, regelmäßig nach.
Nicht mehr möglich ist dagegen der früher übliche Abzug der anteiligen Instandhaltungsrücklage — heute Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) — bei Eigentumswohnungen. Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden, dass sie die Bemessungsgrundlage nicht mindert (Az. II R 49/17). Ältere Ratgeber im Netz raten hier noch anders — wer es trotzdem ansetzt, bekommt den Betrag vom Finanzamt hinzugerechnet.
Die Kaufnebenkosten im Überblick
Was in Baden-Württemberg zusätzlich zum Kaufpreis anfällt, am Beispiel von 500.000 Euro mit Makler:
| Posten | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 5 % | 25.000 € |
| Notar und Grundbuch | ca. 1–1,5 % | ca. 5.000–7.500 € |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | 3,57 % | 17.850 € |
| Summe Kaufnebenkosten | ca. 9,6–10,1 % | ca. 47.900–50.400 € |
Notar und Grundbuch am unteren Ende ohne, am oberen Ende mit Grundschuld für die Finanzierung, jeweils einschließlich Umsatzsteuer. Als Faustregel für Baden-Württemberg gilt mit Makler: rund 9,6–10,1 % Kaufnebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis, die in der Regel aus Eigenkapital aufzubringen sind. Für Ihren Kaufpreis: Kaufnebenkosten berechnen.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg?
Sie beträgt fünf Prozent des Kaufpreises und liegt damit im Mittelfeld der Bundesländer. Der Satz gilt unverändert seit dem 5. November 2011. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 20.000 Euro, bei 600.000 Euro entsprechend 30.000 Euro.
Wie hoch sind Grunderwerbsteuer und Notarkosten in Baden-Württemberg zusammen?
Rund 6 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises: 5 Prozent Grunderwerbsteuer plus rund 1 Prozent für Notar und Grundbuch ohne Finanzierung, etwa 1,3 bis 1,5 Prozent mit Grundschuld. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 20.000 Euro Steuer und ohne Finanzierung knapp 4.000 Euro für Notar und Grundbuch. Mit Makler kommt der Käuferanteil der Provision hinzu.
Kann ich die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen?
Bei einer selbst genutzten Immobilie nicht. Bei einer vermieteten Immobilie gehört sie zu den Anschaffungsnebenkosten: Der Anteil, der auf das Gebäude entfällt, wird über die Gebäudeabschreibung (AfA) berücksichtigt. Der Anteil für den Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.
Gibt es 2026 eine Erstattung für Familien?
Noch nicht. Grüne und CDU planen laut ihrem Koalitionsvertrag vom Mai 2026 unter dem Namen „HeimVorteil BW“ eine Erstattung der Grunderwerbsteuer für Familien beim Ersterwerb von selbst genutztem Wohnraum. Bis zum 24. September 2026 ist uns dafür weder ein Gesetz noch eine Förderrichtlinie bekannt. Wer jetzt kauft, sollte die volle Steuer einplanen.
Wann muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden?
Nach Erhalt des Steuerbescheids, üblicherweise innerhalb eines Monats. Der Bescheid kommt meist vier bis acht Wochen nach der notariellen Beurkundung. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt.
Fällt bei einer geerbten Immobilie Grunderwerbsteuer an?
Nein. Der Erwerb von Todes wegen ist von der Grunderwerbsteuer befreit, ebenso die Übernahme eines Nachlassgrundstücks durch einen Miterben. Verkaufen Sie die geerbte Immobilie anschließend weiter, fällt für den Käufer die reguläre Steuer an. Für Sie als Erben kann bei einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist die Spekulationssteuer relevant werden.
Passend dazu
Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung auf Basis unserer Praxis seit 1987 und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesetze, Steuersätze und Rechtsprechung ändern sich; für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt. Erstellt unter Einsatz künstlicher Intelligenz und redaktionell geprüft. Aktualisiert: .