Steuern beim Immobilienverkauf
Ob auf Ihren Verkaufsgewinn Steuern anfallen, entscheidet in den meisten Fällen eine einzige Frage: Wie lange gehört Ihnen die Immobilie schon — und haben Sie selbst darin gewohnt?
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Die Zehnjahresfrist
Der Verkauf einer Immobilie aus dem Privatvermögen ist ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Einkommensteuergesetz. Steuerpflichtig wird der Gewinn nur, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen. Danach ist der Gewinn in voller Höhe steuerfrei — unabhängig davon, wie hoch er ausfällt.
Entscheidend sind dabei die Daten der beiden notariellen Kaufverträge, nicht Übergabe, Zahlung oder Grundbucheintrag. Die Frist läuft taggenau: Wer den Kaufvertrag am 15. Dezember 2016 beurkundet hat, kann ab dem 16. Dezember 2026 steuerfrei verkaufen. Wer sechs Wochen zu früh unterschreibt, zahlt auf den gesamten Gewinn seinen persönlichen Steuersatz — ein teurer, vermeidbarer Fehler.
Die wichtige Ausnahme: Eigennutzung
Haben Sie die Immobilie selbst bewohnt, greift die Zehnjahresfrist nicht. Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn die Immobilie entweder seit der Anschaffung durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde — oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Kalenderjahre, nicht volle Zwölfmonatszeiträume: In der Praxis können daher gut ein Jahr und zwei Tage Eigennutzung genügen.
Die Ausnahme gilt nur für Gebäude und Wohnungen, in denen Sie selbst wohnen. Ein unbebautes Grundstück lässt sich nicht zu eigenen Wohnzwecken nutzen — für seinen Verkauf gilt deshalb immer die Zehnjahresfrist.
Wie der steuerpflichtige Gewinn berechnet wird
Fällt der Verkauf in die Frist, wird nicht der Verkaufspreis besteuert, sondern der Gewinn:
- +Verkaufspreis
- −ursprüngliche Anschaffungskosten inklusive Notar, Grunderwerbsteuer und Maklerkosten
- −Kosten des Verkaufs
- +bei vermieteten Objekten: die bereits genutzten Abschreibungen
Der so ermittelte Gewinn wird Ihrem zu versteuernden Einkommen zugerechnet und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz belastet — nicht mit der Abgeltungsteuer von 25 %. Bleibt der Gewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 €, fällt keine Steuer an. Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Ein Euro darüber macht den gesamten Betrag steuerpflichtig.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Eine eigene Steuer mit festem Satz gibt es nicht. „Spekulationssteuer“ meint die Einkommensteuer auf den Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft. Wie viel davon anfällt, hängt deshalb davon ab, was Sie im selben Jahr sonst verdienen. Als Schema:
Gewinn = Verkaufspreis − Anschaffungs- und Anschaffungsnebenkosten − Verkaufskosten (bei Vermietung zuzüglich der genutzten Abschreibungen)
Steuer ≈ Gewinn × persönlicher Grenzsteuersatz
Der Grenzsteuersatz ist der Satz, mit dem der jeweils letzte Euro Ihres Einkommens besteuert wird. Weil der Veräußerungsgewinn auf Ihr übriges Einkommen aufgesetzt wird, ist er für die Größenordnung entscheidend. Der Tarif 2026 für Ledige:
| Zu versteuerndes Einkommen | Grenzsteuersatz |
|---|---|
| bis 12.348 € (Grundfreibetrag) | 0 % |
| 12.349 € bis 69.878 € | 14 % bis 42 %, stufenlos steigend |
| 69.879 € bis 277.825 € | 42 % |
| ab 277.826 € | 45 % |
Grundtarif nach § 32a Einkommensteuergesetz für 2026. Bei Zusammenveranlagung von Ehegatten gelten die doppelten Beträge. Hinzu kommen gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
Verkauf in der Steuererklärung angeben
Fällt der Verkauf in die Zehnjahresfrist und greift keine Ausnahme, gehört er in die Einkommensteuererklärung — in die Anlage SO für sonstige Einkünfte. Das gilt auch, wenn am Ende ein Verlust steht: Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen nur mit Gewinnen aus solchen Geschäften verrechnet werden, im selben Jahr, im Vorjahr oder in späteren Jahren (§ 23 Abs. 3 EStG). Mit Lohn oder Mieteinnahmen lassen sie sich nicht verrechnen.
Geerbte und geschenkte Immobilien
Beim Erben greift die sogenannte Fußstapfentheorie: Sie treten in die Position des Erblassers ein und übernehmen dessen Anschaffungsdatum. Hatte der Verstorbene die Immobilie länger als zehn Jahre, können Sie sofort steuerfrei verkaufen. Der Erbfall selbst löst keine neue Frist aus.
Für eine Schenkung gilt dasselbe: Wer eine Immobilie geschenkt bekommt, übernimmt die Anschaffung des Schenkers (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Die Zehnjahresfrist beginnt also nicht mit der Schenkung neu, sondern läuft ab dem Kauf durch den Schenker.
Davon zu trennen ist die Erbschaftsteuer, die auf den Wert des geerbten Vermögens anfällt. Ob überhaupt etwas zu zahlen ist, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab:
| Erbe | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner | 500.000 € |
| Kind, Stiefkind, Adoptivkind | 400.000 € |
| Enkel (Eltern leben noch) | 200.000 € |
| Eltern und Großeltern (im Erbfall) | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen, Geschiedene | 20.000 € |
Das selbst bewohnte Familienheim kann unter bestimmten Voraussetzungen ganz steuerfrei übergehen — beim Ehepartner, wenn er zehn Jahre darin wohnen bleibt, bei Kindern zusätzlich begrenzt auf 200 m² Wohnfläche.
Wenn das Finanzamt zu hoch bewertet
Für die Erbschaftsteuer setzt das Finanzamt den Wert zunächst pauschal nach dem Bewertungsgesetz an — ohne die Immobilie je gesehen zu haben. Sanierungsstau, Lärm oder ein ungünstiger Grundriss bleiben dabei unberücksichtigt, der Ansatz liegt deshalb häufig über dem tatsächlichen Marktwert.
§ 198 Bewertungsgesetz erlaubt Ihnen, einen niedrigeren Wert nachzuweisen. Das geht in der Regel mit einem Gutachten des Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen. Wird die Immobilie innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag verkauft, kann auch der erzielte Kaufpreis als Nachweis dienen, sofern sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht geändert haben (§ 198 Abs. 3 BewG). Die Steuerersparnis kann die Gutachtenkosten deutlich übersteigen. Wir sagen Ihnen offen, ob sich der Aufwand in Ihrem Fall lohnt.
Häufige Fragen zu Steuern beim Immobilienverkauf
Wann muss ich beim Immobilienverkauf keine Steuern zahlen?
In zwei Fällen bleibt der Gewinn steuerfrei: Entweder liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, oder Sie haben die Immobilie selbst bewohnt — im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Trifft eines davon zu, fällt keine Spekulationssteuer an.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Einen festen Satz gibt es nicht. Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. 2026 bleibt bei Ledigen ein zu versteuerndes Einkommen bis 12.348 Euro steuerfrei; danach steigt der Grenzsteuersatz von 14 Prozent bis auf 42 Prozent ab 69.879 Euro und 45 Prozent ab 277.826 Euro. Hinzu kommen gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Bei Zusammenveranlagung von Ehegatten gelten die doppelten Einkommensgrenzen.
Wie lange ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?
Zehn Jahre. Maßgeblich sind die Daten der beiden notariellen Kaufverträge, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag. Wer den Kaufvertrag am 15. Dezember 2016 beurkundet hat, kann ab dem 16. Dezember 2026 steuerfrei verkaufen — auf den Tag genau gerechnet.
Kann ich mein Haus nach zwei Jahren steuerfrei verkaufen?
Ja, wenn Sie selbst darin gewohnt haben. Steuerfrei ist der Verkauf, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Gezählt werden Kalenderjahre, keine vollen Zwölfmonatszeiträume — im günstigsten Fall reichen deshalb gut ein Jahr und zwei Tage Eigennutzung. Bei einer vermieteten Immobilie gilt dagegen die Zehnjahresfrist.
Muss ich den Verkauf in der Steuererklärung angeben?
Ja, wenn er in die Zehnjahresfrist fällt und die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum nicht greift. Gewinn oder Verlust gehören dann in die Anlage SO Ihrer Einkommensteuererklärung. Liegt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei. Ein Verlust lässt sich nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen.
Zählt die Frist bei einer geerbten Immobilie neu?
Nein. Als Erbe treten Sie in die Position des Erblassers ein: Dessen Anschaffungsdatum zählt weiter. Hat der Verstorbene das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf für Sie sofort steuerfrei — auch wenn Sie erst seit wenigen Monaten Eigentümer sind.
Wie wird der Gewinn berechnet?
Vom Verkaufspreis werden die ursprünglichen Anschaffungskosten samt Nebenkosten sowie die Verkaufskosten abgezogen. Bei vermieteten Objekten erhöhen die bereits geltend gemachten Abschreibungen den steuerpflichtigen Gewinn. Versteuert wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz, nicht mit der Abgeltungsteuer.
Wie viele Immobilien darf ich verkaufen, ohne gewerblich zu werden?
Als Faustregel gilt die Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gilt dem Finanzamt schnell als gewerblicher Grundstückshändler. Dann entfällt die Zehnjahresregel und es kommt Gewerbesteuer hinzu. Die Abgrenzung ist im Einzelfall komplex.
Kann ein Gutachten die Erbschaftsteuer senken?
Ja, das ist möglich. Das Finanzamt setzt den Wert zunächst pauschal nach dem Bewertungsgesetz an, oft über dem tatsächlichen Marktwert. Nach § 198 BewG dürfen Sie einen niedrigeren Wert nachweisen — in der Regel mit einem Gutachten des Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen. Wird die Immobilie innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag verkauft, kann auch der erzielte Kaufpreis als Nachweis genügen, wenn sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht geändert haben (§ 198 Abs. 3 BewG). Die Ersparnis kann die Gutachtenkosten deutlich übersteigen.
Wichtiger Hinweis: Dieser Text gibt den Stand des deutschen Steuerrechts allgemein verständlich wieder und ersetzt keine Steuerberatung. Ob und in welcher Höhe in Ihrem Fall Steuern anfallen, hängt von Umständen ab, die nur Ihr Steuerberater beurteilen kann — insbesondere bei Erbengemeinschaften, vermieteten Objekten und mehreren Verkäufen. Wir arbeiten auf Wunsch mit Ihrem Steuerberater zusammen.
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Unsicher, ob Ihre Frist schon abgelaufen ist?
Ein Blick in Ihren Kaufvertrag genügt uns meist, um die Lage einzuschätzen. Seit 1987 begleiten wir Verkäufe in Ludwigsburg und der Region — der richtige Zeitpunkt gehört zur Beratung dazu.