Was kostet eine Immobilienbewertung?
Kurz gesagt: zwischen null und einem vierstelligen Betrag — je nachdem, wofür Sie den Wert brauchen. Die teuerste Variante ist dabei nur selten die richtige.
Aktualisiert:
Die vier Varianten im Überblick
„Immobilienbewertung“ bezeichnet vier ziemlich unterschiedliche Dinge. Der Preisunterschied zwischen ihnen ist groß — der Unterschied im Zweck aber noch größer.
Online-Bewertung
Ein Algorithmus vergleicht Ihre Angaben mit Marktdaten und gibt eine Spanne aus. Gut geeignet, um überhaupt eine Größenordnung zu bekommen.
Wann sinnvoll: Erste Orientierung, bevor Sie irgendetwas entscheiden.
Wertermittlung durch den Makler
Wir sehen uns die Immobilie an und leiten aus Zustand, Ausstattung, Lage und aktueller Nachfrage einen realistischen Angebotspreis ab — als kostenlose Bewertung, auch ohne späteren Verkauf.
Wann sinnvoll: Grundlage für den Verkauf — in den allermeisten Fällen genau das Richtige.
Kurzgutachten
Eine schriftliche, nachvollziehbar hergeleitete Werteinschätzung ohne den vollen Umfang eines Verkehrswertgutachtens. Das Honorar vereinbaren Sie mit dem Sachverständigen; wegen des geringeren Umfangs liegt es in der Regel unter dem eines vollständigen Gutachtens.
Wann sinnvoll: Wenn Sie etwas Schriftliches brauchen, aber keine gerichtsfeste Urkunde.
Verkehrswertgutachten
Ein umfassendes Gutachten nach § 194 BauGB durch einen öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen oder den Gutachterausschuss, mit Ortstermin und vollständiger Dokumentation. Der Wert wird nach dem Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren ermittelt. Beim Gutachterausschuss Ludwigsburg kostet es zum Beispiel 1.425 Euro bei 300.000 Euro Wert und 1.825 Euro bei 500.000 Euro.
Wann sinnvoll: Immer dann, wenn eine Behörde, ein Gericht oder das Finanzamt den Wert anerkennen muss.
Brauchen Sie ein Gutachten — oder reicht die Wertermittlung?
Diese Frage entscheidet über den Preis. Die Faustregel: Ein bezahltes Gutachten brauchen Sie, wenn der Wert gegenüber einer Behörde oder vor Gericht Bestand haben muss. Für alles andere genügt eine saubere Wertermittlung.
| Situation | Was Sie brauchen |
|---|---|
| Normaler Verkauf | Wertermittlung durch den Makler |
| Erbschaftsteuer: Finanzamt setzt zu hoch an | Verkehrswertgutachten – oder ein Verkaufspreis innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall (§ 198 Abs. 3 BewG) |
| Erbengemeinschaft, alle sind sich einig | Wertermittlung, neutral erstellt |
| Erbengemeinschaft mit Streit | Verkehrswertgutachten |
| Scheidung, einvernehmlich | Wertermittlung |
| Zugewinnausgleich vor Gericht | Verkehrswertgutachten |
| Schenkung zu Lebzeiten | meist Gutachten |
| Beleihung durch die Bank | Bank bewertet selbst, bei Häusern oft nach dem Sachwertverfahren |
Bei der Erbschaftsteuer kann sich das Gutachten lohnen: Das Finanzamt bewertet pauschal und ohne Ortstermin, häufig zu hoch. Verkaufen Sie die geerbte Immobilie innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall, kann statt eines Gutachtens auch der erzielte Verkaufspreis den niedrigeren Wert belegen (§ 198 Abs. 3 BewG). Mehr dazu im Ratgeber Steuern beim Immobilienverkauf.
Was ein Gutachten beim Gutachterausschuss Ludwigsburg kostet
Verkehrswertgutachten erstellen nicht nur freie Sachverständige, sondern auch die Gutachterausschüsse. Für Immobilien in Ludwigsburg, Remseck am Neckar und Freiberg am Neckar ist das der Gemeinsame Gutachterausschuss Ludwigsburg und Umgebung. Seine Gebühren sind öffentlich festgelegt: Für Anträge seit dem 1. Januar 2025 gilt die Gebührensatzung der Stadt Ludwigsburg, und die Gebühr richtet sich nach dem ermittelten Wert.
| Wert der Immobilie | Gebühr Gutachten |
|---|---|
| 300.000 € | 1.425 € |
| 500.000 € | 1.825 € |
| 750.000 € | 2.075 € |
| 1.000.000 € | 2.325 € |
Berechnung für bebaute Grundstücke: bis 250.000 € Wert 800 € plus 0,35 % des Betrags über 100.000 €, bis 500.000 € 1.325 € plus 0,2 % des Betrags über 250.000 €, bis 5 Mio. € 1.825 € plus 0,1 % des Betrags über 500.000 €. Jeweils zuzüglich etwaiger Umsatzsteuer und Auslagen. Für unbebaute Grundstücke fallen 70 % an, mindestens 500 €.
Deutlich günstiger sind Auskünfte der Geschäftsstelle: Eine schriftliche Bodenrichtwertauskunft kostet 40 Euro je Bodenrichtwertzone, eine schriftliche Auskunft aus der Kaufpreissammlung mit Vergleichspreisen 70 Euro. Die Bodenrichtwerte selbst können Sie kostenlos in BORIS-BW einsehen. Für die übrigen Gemeinden im Kreis Ludwigsburg gelten die Satzungen des jeweils zuständigen Gutachterausschusses; freie Sachverständige vereinbaren ihr Honorar individuell.
Quelle: Gutachterausschussgebührensatzung der Stadt Ludwigsburg (in Kraft seit 1. Januar 2025) und Gutachterausschuss Ludwigsburg und Umgebung.
Häufige Fragen zu den Kosten
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Das hängt davon ab, was Sie brauchen. Eine Online-Bewertung und die Wertermittlung durch einen Makler sind in der Regel kostenlos — bei uns immer, auch wenn Sie danach nicht verkaufen. Ein vollwertiges Verkehrswertgutachten kostet meist einen vierstelligen Betrag: Beim Gemeinsamen Gutachterausschuss Ludwigsburg und Umgebung sind es nach der Gebührensatzung zum Beispiel 1.825 Euro für eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro, zuzüglich etwaiger Umsatzsteuer und Auslagen.
Was kostet ein Verkehrswertgutachten beim Gutachterausschuss Ludwigsburg?
Die Gebühr richtet sich nach der Gebührensatzung der Stadt Ludwigsburg und dem ermittelten Wert. Für Anträge seit dem 1. Januar 2025 sind das zum Beispiel 1.425 Euro bei 300.000 Euro, 1.825 Euro bei 500.000 Euro und 2.325 Euro bei 1 Million Euro Wert, jeweils zuzüglich etwaiger Umsatzsteuer und Auslagen. Für unbebaute Grundstücke fallen 70 Prozent an, mindestens 500 Euro. Zuständig ist der Gemeinsame Gutachterausschuss Ludwigsburg und Umgebung für Ludwigsburg, Remseck am Neckar und Freiberg am Neckar.
Wo finde ich den Bodenrichtwert kostenlos?
Im Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-BW der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg (gutachterausschuesse-bw.de). Dort sind die Bodenrichtwerte kostenlos einsehbar. Eine schriftliche Bodenrichtwertauskunft der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in Ludwigsburg kostet 40 Euro je Bodenrichtwertzone.
Reicht bei der Erbschaftsteuer der Verkaufspreis statt eines Gutachtens?
Unter Umständen ja. Nach § 198 Abs. 3 BewG kann ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis den niedrigeren Wert belegen, wenn der Verkauf innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag — bei einer Erbschaft dem Todestag — zustande kam und sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht geändert haben. Ein Verkauf zu einem Vorzugspreis, etwa unter Verwandten, erfüllt diese Voraussetzung in der Regel nicht.
Warum ist die Bewertung beim Makler kostenlos?
Weil sie für uns zum Verkaufsgespräch gehört. Wir investieren die Zeit in der Erwartung, dass Sie uns bei einem Verkauf in Erwägung ziehen — verpflichtet sind Sie zu nichts. Seriös ist das nur, wenn der genannte Preis ehrlich ist und nicht künstlich hoch, um den Auftrag zu bekommen.
Wann brauche ich wirklich einen Sachverständigen?
Immer dann, wenn der Wert gegenüber Dritten belastbar sein muss: Finanzamt, Gericht, streitige Erbengemeinschaft oder Zugewinnausgleich. Für den freien Verkauf am Markt ist ein Gutachten dagegen fast nie nötig — dort entscheidet ohnehin, was Käufer tatsächlich zu zahlen bereit sind.
Wovon hängen die Kosten eines Gutachtens ab?
Vom Aufwand: Objektart, Größe, Zustand der Unterlagen und Zweck des Gutachtens. Ein Einfamilienhaus mit vollständigen Bauakten ist deutlich schneller bewertet als ein Mehrfamilienhaus mit unklarer Mietsituation. Viele Sachverständige orientieren sich am Verkehrswert des Objekts; beim Gutachterausschuss Ludwigsburg ist die Gebühr nach dem Wert gestaffelt.
Kann ich die Gutachtenkosten steuerlich absetzen?
In bestimmten Konstellationen ja — etwa als Nachlassverbindlichkeit bei der Erbschaftsteuer oder als Werbungskosten bei vermieteten Objekten. Ob das in Ihrem Fall zutrifft, klärt Ihr Steuerberater; pauschal lässt sich das nicht beantworten.
Wer darf ein Verkehrswertgutachten erstellen?
Der Begriff „Gutachter“ ist nicht geschützt. Anerkannt sind vor Gericht und beim Finanzamt vor allem öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sowie nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige. Achten Sie auf diese Qualifikation, bevor Sie beauftragen.
Fangen Sie kostenlos an
Für die erste Orientierung müssen Sie nichts bezahlen. Und wenn sich herausstellt, dass Sie ein Gutachten brauchen, sagen wir Ihnen das — auch wenn wir daran nichts verdienen.
Die Gebühren des Gutachterausschusses stammen aus dessen Gebührensatzung; alle übrigen Preisangaben sind unverbindliche Richtwerte und keine Angebote. Maßgeblich ist immer die Vereinbarung im Einzelfall. Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Erstellt unter Einsatz künstlicher Intelligenz und redaktionell geprüft. Aktualisiert: .