Das Exposé ist der erste und oft einzige Eindruck, den ein Kaufinteressent von Ihrer Immobilie bekommt, bevor er entscheidet, ob er einen Besichtigungstermin anfragt. Es entscheidet damit nicht über den Verkauf — aber darüber, wie viele Menschen überhaupt in die Lage kommen, sich für Ihre Immobilie zu interessieren.
Gleichzeitig ist es ein rechtlich relevantes Dokument. Angaben im Exposé werden regelmäßig Bestandteil der Vertragsverhandlung, und wer falsche Flächen, verschwiegene Mängel oder unvollständige Energieangaben verbreitet, haftet dafür.
Die gesetzlichen Pflichtangaben
Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es schreibt für jede Immobilienanzeige in kommerziellen Medien — dazu zählt das Exposé — Energieangaben vor, sobald ein Energieausweis vorliegt. Welche genau, hängt davon ab, wann der Ausweis ausgestellt wurde. Bis Ende 2026 gelten dafür die fünf Angaben nach § 87 GModG; ab 2027 bleiben sie für vorher ausgestellte Ausweise maßgeblich (§ 112 Abs. 3 GModG n. F.). Fehlen sie, droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro (§ 108 GModG) — auch wenn ein gültiger Energieausweis vorliegt.
- Art des Energieausweises
- Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis — beides ist zulässig, aber die Art muss genannt werden.
- Endenergiebedarf oder -verbrauch
- Der Kennwert in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr, genau so, wie er auf dem Ausweis steht.
- Wesentlicher Energieträger
- Also Gas, Öl, Fernwärme, Strom oder Holz — die Hauptenergiequelle der Heizung.
- Baujahr des Gebäudes
- Bei Wohngebäuden das Baujahr laut Energieausweis, nicht das der letzten Sanierung.
- Energieeffizienzklasse
- Bei Wohngebäuden die Einstufung von A+ bis H. Sie ist für viele Interessenten inzwischen das erste Filterkriterium.
Neue Pflichtangaben für Energieausweise ab 2027
Für Energieausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden, gilt § 87 GModG in der neuen Fassung. Das Exposé muss dann diese Angaben enthalten:
- Art des Energieausweises
- Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, wie bisher.
- Ausstellungsdatum
- Neu: das Datum, an dem der Ausweis ausgestellt wurde.
- Jahres-Primärenergiebedarf
- Neu: der im Ausweis angegebene Wert in Kilowattstunden pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr. Er tritt an die Stelle des bisher anzugebenden Endenergiekennwerts.
- Energieeffizienzklasse
- Bei Wohngebäuden weiterhin von A+ bis H.
- Baujahr des Gebäudes
- Wie bisher das Baujahr laut Energieausweis.
- Wesentliche Energieträger
- Die im Ausweis genannten Energieträger für die Heizung des Gebäudes.
Aufbau eines Exposés, das funktioniert
Die Reihenfolge folgt der Art, wie Menschen tatsächlich lesen — vom Bild zum Detail.
- Titelbild und Überschrift
- Ein Außenbild bei gutem Licht, eine Überschrift, die Objektart, Besonderheit und Ort nennt. Kein Werbesprech, sondern das, wonach Menschen suchen.
- Die harten Zahlen zuerst
- Kaufpreis, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Zimmerzahl, Baujahr, Energieeffizienzklasse und Provision. Wer sie sucht und nicht findet, klickt weiter.
- Objektbeschreibung
- Der Rundgang durch das Haus in der Reihenfolge, in der man es betritt. Konkret statt blumig: Raumgrößen, Ausrichtung, Zustand, was erneuert wurde und wann.
- Lage
- Entfernungen zu Schulen, Einkauf, Haltestellen und Autobahnanschluss in Minuten. Ortskenntnis zeigt sich hier deutlicher als in jedem Adjektiv.
- Grundriss
- Ein maßstäblicher Grundriss erhöht die Zahl qualifizierter Anfragen spürbar — und senkt die Zahl der Besichtigungen, die zu nichts führen.
- Ausstattung und Bilder
- Alle Räume, auch Bad und Keller. Fehlende Bilder werden von Interessenten grundsätzlich als Verschleierung gelesen.
Die häufigsten Fehler
Der erste ist Schönfärberei. Wer „Renovierungsbedarf“ verschweigt und ausschließlich Detailaufnahmen zeigt, verliert die Interessenten spätestens bei der Besichtigung — und mit ihnen die Zeit, die eine Immobilie in den ersten Wochen an Aufmerksamkeit hat. Ein offen benannter Mangel kostet weniger Verhandlungsspielraum als ein entdeckter.
Der zweite sind ungenaue Flächenangaben. Wohnfläche ist ein definierter Begriff nach Wohnflächenverordnung; Dachschrägen und Balkone zählen nur anteilig. Eine zu hoch angesetzte Fläche ist einer der häufigsten Gründe für spätere Kaufpreisminderungen und im schlimmsten Fall für eine Rückabwicklung.
Der dritte ist die vergessene Erwähnung von Rechten und Lasten. Wegerechte, Nießbrauch, Leibgeding oder ein laufender Mietvertrag gehören ins Exposé, nicht erst in den Kaufvertragsentwurf. Interessenten, die davon erst beim Notar erfahren, springen ab — zu Recht.
Häufige Fragen
Was muss laut Gesetz in ein Immobilien-Exposé?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (bis Juli 2026: Gebäudeenergiegesetz) verlangt Energieangaben in jeder kommerziellen Immobilienanzeige, sobald ein Energieausweis vorliegt. Für Ausweise, die vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurden: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse. Bei neueren Ausweisen kommen Ausstellungsdatum und Jahres-Primärenergiebedarf hinzu, der Endenergiewert entfällt. Fehlen die Angaben, sind Bußgelder bis 10.000 Euro möglich.
Ab wann gelten die neuen Pflichtangaben?
Für Energieausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden. Bis Ende 2026 gelten für jede Anzeige die fünf Angaben nach § 87 GModG. Liegt ab 2027 ein Ausweis vor, der vor diesem Datum ausgestellt wurde, bleiben diese fünf Angaben maßgeblich (§ 112 Abs. 3 GModG n. F.). Entscheidend ist also das Ausstellungsdatum des Ausweises, nicht das Datum der Anzeige.
Muss ich Mängel im Exposé angeben?
Bekannte, nicht offensichtliche Mängel müssen Sie offenlegen. Wer sie arglistig verschweigt, haftet trotz eines vereinbarten Gewährleistungsausschlusses und riskiert Schadenersatz oder die Rückabwicklung des Kaufvertrags. Praktisch ist Offenheit ohnehin der bessere Weg, weil ein Gutachter des Käufers den Mangel in aller Regel findet.
Wie viele Bilder gehören in ein Exposé?
Als Richtwert zwölf bis zwanzig Aufnahmen: Außenansichten, alle Wohnräume, Küche, Bad, Nebenräume und der Garten. Wichtiger als die Zahl ist die Vollständigkeit — fehlt ausgerechnet das Bad, wird das von Interessenten als Warnsignal gelesen.
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Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung auf Basis unserer Praxis seit 1987 und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesetze, Steuersätze und Rechtsprechung ändern sich; für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt. Erstellt unter Einsatz künstlicher Intelligenz und redaktionell geprüft. Aktualisiert: .